Förhandsbesked

Du kan ansöka om ett förhandsbesked om du ska bygga en ny huvudbyggnad som kräver bygglov, till exempel ett enbostadshus, i ett område som inte omfattas av detaljplan och om tomten inte är avstyckad. Ett förhandsbesked är ett formellt beslut från byggnadsnämnden om huruvida en åtgärd är lämplig på den föreslagna platsen.

Ta reda på om en viss fastighet omfattas av en detaljplan eller områdesbestämmelse genom att navigera i kartan. Kartan visar gällande detaljplaner och områdesbestämmelser (antagna och fått laga kraft) och planer som är pågående (under arbete). Pågående detaljplaner har olika färger i kartan.

Handläggningsprocessen

När byggnadsnämnden prövar din ansökan undersöker vi om platsen är lämplig att bebygga med det du vill bygga, i enlighet med de bestämmelser som finns i plan- och bygglagen (PBL) och miljöbalken (MB).

Utöver dessa lagar ska kommunens planeringsunderlag, som till exempel Översiktsplan Umeå kommun och fördjupade översiktsplaner, byggande i byarna, VA-strategi, bullerkartläggning, påverkan på naturvärden, Natura 2000 med mera, ligga till grund för prövningen.

I känsligare områden, till exempel inom vattenskyddsområde, ställs i vissa fall strängare krav på enskilda avlopp och att en VA-utredning tas fram i samband med förhandsbeskedet. Denna utredning bekostas av sökanden, utöver den avgift som tas ut för handläggningen av ansökan om förhandsbesked.

Under handläggningens gång ges fastighetsägare, grannar, myndigheter med flera möjlighet att yttra sig över ansökan, om det inte är uppenbart onödigt.

Beslutet

Beslutet kallas förhandsbesked. Det kan vara antingen positivt eller negativt. Ett förhandsbesked som innebär att åtgärden kan tillåtas är bindande vid den kommande bygglovsprövningen, om ansökan om bygglov görs inom två år från den dag då förhandsbeskedet vann laga kraft.

De flesta beslut om positivt förhandsbesked fattas av tjänsteperson genom vidaredelegation från byggnadsnämnden. Vid beslut om positivt förhandsbesked underrättas närmaste grannar och andra som berörs. Beslutet kungörs också i Post- och inrikes tidningar Länk till annan webbplats, öppnas i nytt fönster..

I de ärenden där bedömningen görs att ansökan kommer att utmynna i ett negativt förhandsbesked ges du som sökande möjlighet att antingen återkalla din ansökan eller att få den prövad av byggnadsnämndens politiker vid ett nämndsammanträde. Om du väljer att få ansökan prövad av byggnadsnämnden gör en tjänsteperson ett förslag till beslut om negativt förhandsbesked som du som sökande ges tillfälle att yttra dig över innan förslaget tas upp för behandling av byggnadsnämnden. Som beslutsunderlag har byggnadsnämnden då förslaget till beslut om negativt förhandsbesked samt ditt och andras eventuella yttranden som har kommit in under ärendets gång. Byggnads­nämnden beslutar sedan vid nämndsammanträdet om att antingen bevilja eller avslå ansökan. I vissa fall kan nämnden i stället besluta att återförvisa ärendet för fortsatt handläggning.

Byggnadsnämndens beslut om förhandsbesked får överklagas.

Handläggningstiden

Byggnadsnämnden ska handlägga ärenden om förhandsbesked skyndsamt. Nämnden ska meddela sitt beslut om förhandsbesked inom tio veckor från den dag då ansökan kom in till nämnden, eller den dag då ytterligare underlag kom in till nämnden från sökanden på sökandens eget initiativ.

Om det finns brister i ansökan när den kommer in till nämnden, till exempel på grund av att det saknas någon uppgift eller handling som behövs för prövningen, får nämnden förelägga sökanden om att komplettera sin ansökan med det som saknas. Om nämnden har förelagt sökanden att komplettera sin ansökan inom tre veckor från den dag då ansökan kom in till nämnden räknas tidsfristen för beslut i stället från den dag då ansökan blir komplett. Om sökanden under ärendets gång, på eget initiativ, lämnar in ytterligare underlag till sin ansökan ändras tidsfristen igen. Då räknas tids­fristen för beslut från den dag då ansökan, tillsammans med det ytterligare underlaget, blir komplett.

Om det är nödvändigt på grund av handläggningen eller utredningen i ärendet, får tidsfristen för beslut förlängas en gång med högst tio veckor.

Det innebär inte att ansökan är beviljad om beslut inte fattas inom den angivna tidsfristen.

Avgifter

En ansökan om förhandsbesked är förenad med en avgift som styrs av Umeå kommuns taxa för byggnads­nämndens verksamheter. Taxan för år 2023 gäller för ansökningar som kommit in från och med den 1 januari 2023. Taxan för år 2024 gäller för ansökningar som kommit in från och med den 1 januari 2024.

2023 års taxa: Avgiften för ett förhandsbesked är inom planlagt område 11 190 kronor och utanför planlagt område 15 666 kronor. 

För ärenden som leder till beslut om avvisning eller avskrivning tas en avgift ut enligt taxan för byggnadsnämndens verksamheter. Hur stor avgiften blir beror på vilka moment som utförts under handläggningen av ärendet.

2024 års taxa: Avgiften för ett förhandsbesked är inom planlagt område 16 450 kronor inom och utanför planlagt område.

För ärenden som leder till beslut om avvisning eller avskrivning tas en avgift ut enligt taxan för byggnadsnämndens verksamheter. Hur stor avgiften blir beror på vilka moment som utförts under handläggningen av ärendet.

Förhandsbesked inom område som strandskyddet omfattar

I de fall ansökan om förhandsbesked avser en åtgärd som är förbjuden inom det område som strandskyddet omfattar, enligt miljöbalken, krävs det också en ansökan om strandskyddsdispens för åtgärden. En åtgärd som är förbjuden är till exempel att uppföra ny byggnad. Läs mer om strandskydd via länken under Mer information längre ner på sidan.

Ansök om strandskyddsdispens

En ansökan om strandskyddsdispens för den åtgärd som man vill ansökan om förhandsbesked för, görs via e-tjänsten.

Ansökan om strandskyddsdispens hanteras som ett separat ärende men besluten om förhandsbesked och strandskyddsdispens är beroende av varandra. Ibland kan det uppstå situationer där det, för en åtgärd på en plats, till exempel finns förutsättningar för positivt förhandsbesked men inte för en strand­skydds­dispens och vice versa. Följden av detta kan då bli att det du som sökande har planerat att uppföra inte får genomföras på den plats som avsetts i ansökningarna.

En ansökan om strandskyddsdispens är förenad med en avgift som styrs av Umeå kommuns taxa för byggnadsnämndens verksamheter. Avgiften enligt 2023 års taxa är 10 071 kr. Avgiften enligt 2024 års taxa är 10 575 kr.

Återkallelse och avvisning av ansökan

Om du som sökande väljer att återkalla din ansökan om förhandsbesked eller strandskyddsdispens eller om din ansökan avvisas, tas en avgift ut enligt taxan för byggnadsnämndens verksamheter. En ansökan får avvisas till exempel om det fortfarande saknas något som behövs för prövningen efter det att sökanden förelagts att komplettera ansökan med det som saknas.